と言ってもマンションを買い換えたわけですが….
マンションを買うほうは人それぞれ個人的な事情がありますので他人の参考になるようなことはあまりコメントできませんが売却に関して言えば今回の経験で学んだこともあるので誰かの参考になることもあるかと思って書いてみます。
マンション買い替えの経済的側面:
私が売却したマンションを購入したのは2005年、ちょうど10年前です。
当時も現在と同じように自宅の購入に関してローン減税というものがありました。
年末の住宅ローン残高の1パーセント、税金を減額するというものです。
もちろん住宅ローンには利子がかかりますので実際には
ローンの利子 ー 1パーセント = 実質金利
となります。当時、当時公表2.5%位で実際のローン金利は割引が1%位あったので、実際には1.5%程度。
そこからローン減税の1パーセントを引けば実質金利は0.5%程度だったわけです。
私はこの10年間、基本的には繰り上げ返済をしましたが、数年間2%とかの社債で300万円程度運用したときもありました。
今思えば、繰上げ返済などはせずに1%以上での債券などで運用するほうが利益が得であったわけです。
いずれにせよマンションを購入して10年経ちましたのでこの住宅ローン減税も終了しました。
消費税減税の負担緩和の意味もあり、最近住宅ローン現在が復活しました。
また新規の住宅購入に関する住宅ローンには10年間1パーセントの税額控除が得られるわけです。
現在の住宅ローンの銀行の公表ローン金利は変動で2.5%程度です。
いろいろなパターンがありますが、現在、マンションを購入して実際にローンを組むと金利のディスカウントが1.7%ほど受けることができました。
2.5-1.7= 0.8%
が実際の金利でローン減税の-1%を考えれば実質的にマイナス金利、借りているだけで得、ということになります。まあ実際にはローンの保証金などの費用もかかりますので得ではないかも知れませんが、ほとんど金利0でお金を借りることができるというわけです。
ここから先は考え方によりますが、
①将来にわたって金利が低いままと想定して、
②余裕資金があるのであれば、
繰上げ返済をするよりもそのお金を運用したほうが利益をあげることができる可能性があります。
個人が銀行からお金を借りる場合、住宅ローンほど安い金利でお金を借りることはできません、またさらに住宅ローン減税の恩恵をうけられるのも10年というスパンで考えた場合、いつでも適応されるわけではありません。
住宅をローンなしで購入できる人であってもあえてローンを組んだ方が特になる稀なタイミングだと思います。
もちろん、将来の金利上昇がリスクとはなりますが、現在の世界や日本の経済情勢を考えて国内の金利が上昇することはありえないというのが私の考えです。あくまでも私の考えですからもちろん外れる可能性もあります。そこは自己責任の世界です。
そのうえでなるべく安全な方法で住宅ローンで借りたお金を運用します。
10年間が住宅ローン減税の期限ですから、個人の生活環境の変化も考えて5年程度以内の円建て債券が一番適当かなと思います。具体的にはソフトバンクが不定期ですが個人向けの社債を1%程度の金利で発行していますのでそのあたりで運用します。
4000万円をこの方法で運用できれば4000万円の1%40万円が利息として毎年手に入ります。利息なので20%の税金がかかって手取りは32万円。ローンを組まなければ得られなかった32万円の収入が期待できます。
もちろん、あくまでも計算上の話で、手にする利息よりも金利が上昇してしまえばマイナスになってしまいます。
5年後に社債の償還時に金利が上昇していればローンを返済してしまえばいいですし、もし金利が変わらず同じく1%程度の社債が入手できるのであればもう一回同じことを繰り返えすことができます。
個人でできるキャリートレードといえるかもしれません。
安い短期金利を借りて長期金利で運用
この場合のリスクは
短期金利の上昇
債券発行体の破綻
となります。
この項目だけでも長くなってしまいました。
マンション売却などについては別項にします。
PS:
住宅ローンはその金額に対する生命保険がついてきます。
もし、個人的に生命保険を組んでいるのであればそちらの見直しによる経済的効果も期待できるかもしれません。
個人個人で事情は違うとは思いますが、その面でもこの低金利下で住宅ローンを組むメリットがあります。