祝! 区間急行仙川停車!

ローカルの話題ですが、9月25日の京王線のダイヤ改正によって仙川に区間急行が止まるようになりました。
4月に千歳烏山から仙川に引越しました。
新居は以前に比べ駅には近くなったのですが、仙川には急行が止まらなかったため、通勤時間に関してはプラスマイナスゼロ、駅近物件の効果を満喫できていませんでした。時間的側面だけではなく、朝ホームで待っていて急行が通過していくのは少し寂しい気持ちでもありました。
しかし、今回の改正で仙川から明大前まで区間急行で直通10分になりました。朝、部屋を出るときも区間急行の時間に合わせて家を出ればいいのでトータルの通勤時間が短くなりストレスが減りました。

以前から調布と明大前の間では千歳烏山と仙川は乗降客数がダントツに多く、仙川に急行は停まるべきだと思っていました。当然といえば当然で予想があたってうれしいのですが、千歳烏山には準特急まで停車するようになりました。
うーん、千歳烏山から仙川に引っ越した人間にとってはいまひとつ複雑な気持ちです。

今週の相場(2015年9月26日)

今週は日本がシルバーウィークの連休の間にWV(フォルクスワーゲン)の不正問題が発覚して大きな波乱がありました。DAXとCACは今回の最安値を更新してしまいました。
結局一週間としては世界的に先週末とほぼ変わらずの水準で終わりました。
アメリカの利上げも今年中でコンセンサスが形成されつつあると思います。
そろそろ今年も残り3ヶ月、このままの水準で安定すれば2015年はほとんど変化なし…という年になりますが、まだ波乱はありそうです。

円ドル:
120.47円台 直近高値が6月8日の125.8円程度 高値から-4.2% 2015年5月の水準
日経平均:
17880(25日終値)直近高値 20952(6月24日) 高値から-14.7% 2015年1月の水準
ダウ:
16314(25日終値) 直近高値 18351(5月15日)高値から-11.1% 2014年10月の水準
SP500:
1931 (25日終値)直近高値 2134(5月21日)高値から-9.5% 2014年10月の水準
上海:
3091 (25日終値)直近高値 5200 (6月) 高値から -40.6% 2014年12月の水準
CAC:
4480 (25日終値)直近高値 5300 (4月) 高値から -15.5% 2015年1月の水準
DAX:
9688 (25日終値)直近高値 12500 (4月) 高値から -22.5% 2015年1月の水準
FT:
6109 (25日終値)直近高値 7100 (6月) 高値から -14.0% 2014年12月の水準

Pippin (ピピン) at Theatre Orb

日曜日にブロードウェイミュージカルのピピンを見てきました。
ヒカリエ(Hirarie)にある東急シアターオーブ(Tokyu Theatre Orb)での上演。
この劇場は個人的には初めての観劇でした。
パンテオンがなくなってしまったのは寂しいですが、綺麗な劇場でミュージカルを観ることができるのはうれしいです。

ピピンは若い頃にTVで一部だけを観てずっと気になていたミュージカルでしたが再演の話も聞かずほとんど忘れていましたが、先日シカゴの映画版をWOWOWで観た後にグーグルで検索したところなんと日本での公演があるじゃないですか。
その時点ですでにチケットの販売は開始していましたので本当に良い席は取れませんでしたが、それでも1階の中央最前列のブロックの最終列、たしか16番目位の列でした。それほど広い劇場ではないので十分見ごたえのある席だったとは思います。

あらすじは青年ピピンが人生の目的を探して経験しながら最後に本当の××を得る…という物語。
若いころ観たときはその筋書きにも感動したわけですがこの年となると陳腐といえば陳腐なストーリーともいえます。そして最後に劇中劇ならではのエンディングで終了します。
エンディングのシーンを見てなぜこのミュージカルがこれほど気になったのか思い出しました。
忘れていたのも情けないですが、その分、新鮮に感じることができたのでむしろ幸いだったと思います。

オリジナルの演出がボブフォシーなので豪華なダンスを期待していたのですが、今回の演出は「劇団」では無く「サーカス団」になっているからでしょうか、アクロバティックな演技というか見せ場はありましたが、ダンスはいまひとつだったような気はします。
オリジナルの演出もそうだったのかも知れませんが、生オーケストラは入っていませんでした。

個人的には長らく気になっていて観ることのできなかった演目を観ることができて幸せでしたが、一幕の演出はもう少しボブフォシー的なゴージャスなダンスで彩って欲しかったなと思いました。

息子が中学校の芸術鑑賞で同じくTheatre Orbの「Prince OF Broadway」を見に行くらしいです。
中学生がブロードウェイミュージカルをみることができるのですから時代も変わったもんだなぁと思います。
おそらく息子は寝ているだけだと予想しますが…

東京マラソン2016

東京マラソン2016….当選….してしまいました。

東京マラソンは過去 2009と2011に出場してネットで5時間と4時間半というところ。
いずれも30キロ前後の浅草あたりで撃沈してその後は歩いたり走ったり….

当時はそれなりにジョギングもしていたのですが、最近は毎週一回のフィットネスも筋トレ中心でトレッドは30分で3キロ程度の軽いものしかしてきませんでした。
体重も3キロ程度は増えていますし…

と言うわけで今後半年で走れる体にしなければなりません。
ざっくりとした目標として

10月 10キロ程度を安定して走れるようになる
11月 15キロも走れるようになる
12月 20キロを一回は走りきるようにする

本番前に30キロを走れるようになっていればマラソン完走(歩かないという意味)も見えてくるので、今回の目標は5時間、そしてリタイヤしないことになります。
ベストの記録を目指せないのは残念ですが、過ぎ去った年月を考えればしょうがありません。

今週の相場(2015年9月19日)

FRBの利上げは今回はスキップされましたね。予想通りとはいえ、10月の利上げの可能性も残っているのである意味現状継続が続く印象があります。
個人的な印象ですが、神経質な株式市場の動きに比べると円相場は120円程度で安定していますね。
新興国などは今回の利上げの動きの中で大きく為替レートに影響が出ていますが、円ドル相場は相対的にかなり安定していると思います。
かつての何かあると直ぐ「円高」という相場の動きは今はもう無いのかなと感じています。
日本は長い連休に入りますが、その間に米国をはじめ世界の相場はどうなることでしょうね。
この連休に今年のまとめと来年に向けてのプランニングを初めても良いかもしれません。

円ドル:
119.94円台 直近高値が6月8日の125.8円程度 高値から-4.7% 2015年5月の水準
日経平均:
18070(18日終値) 直近高値 20952(6月24日) 高値から-13.8% 2015年2月の水準
ダウ:
16384(18日終値)直近高値 18351(5月15日)高値から-10.7% 2014年10月の水準
SP500:
1958 (18日終値)直近高値 2134(5月21日)高値から-8.2% 2014年10月の水準
上海:
3099 (18日終値)直近高値 5200 (6月) 高値から -40.4% 2014年12月の水準
CAC:
4535 (18日終値)直近高値 5300 (4月) 高値から -14.4% 2015年1月の水準
DAX:
9916 (18日終値)直近高値 12500 (4月) 高値から -20.7% 2015年1月の水準
FT:
6104 (18日終値)直近高値 7100 (6月) 高値から -14.0% 2014年12月の水準

テラスでガーデニング(2015/9)

マンションの一階に引っ越したのでテラスでガーデニング。
タキイ種苗から購入したモミジ5本セットを大きめの鉢二個に植えてみました。

大きく育ってくれるとうれしいのですが….

8月に球根を植えたオキザリスも気が付くと芽が出始めていました。


こちらも綺麗に咲いてくれるといいのですが….

今週の相場(2015年9月11日)

今週は週の初めがアメリカのレイバーデイの休日だったためか日本だけは大きな波乱があり、今回の下落の最安値を更新してしまいました。
しかし、その他の国の相場は最近の流れの中では比較的安定していた一週間といえるかと思います。
もう一週間程度はアメリカの9月中の利上げへの思惑で上下するかとは思いますが今の水準がひとつのベースになっていくような気がします。

今週前半の日本の乱高下はヘッジファンドがポジションをクローズしたのか、あるいは「売り」を仕掛けてきたのか分かりませんが、仕掛けた人たちは別ですが、マーケットの動きに乗ろうとしたり、逆にパニックになってポジションをクローズした人たちはダメージを負ったでしょうね。
まともな人はくれぐれ「安値で買って、高値で売れたら..」なんて想像はしないようにしましょう。

円ドル:
120.5円台 直近高値が6月8日の125.8円程度 高値から-4.2% 2015年5月の水準
日経平均:
18262(11日終値) 直近高値 20952(6月24日) 高値から-12.8% 2015年2月の水準
ダウ:
16433(11日終値)直近高値 18351(5月15日)高値から-10.5% 2014年10月の水準
SP500:
1961 (11日終値)直近高値 2134(5月21日)高値から-8.1% 2014年10月の水準
上海:
3200 (11日終値)直近高値 5200 (6月) 高値から -38.5% 2015年3月の水準
CAC:
4548 (11日終値)直近高値 5300 (4月) 高値から -14.2% 2015年1月の水準
DAX:
10123 (5日終値)直近高値 12500 (4月) 高値から -19.0% 2015年1月の水準
FT:
6117 (5日終値)直近高値 7100 (6月) 高値から -13.8% 2014年12月の水準

ファインマン物理学

理工系の大学に通った人間なら大学生協の書店などで必ず見かけた物理学の入門書です。
最近、南部陽一郎のブルーバックス「クォーク」を読み、この書籍の話題が出ていたこともあり、次に読もうかと思っているとネットで公開されていることを知りました。
プリントして読もうかと思ったのですが、PDFにしてKindleに送り、Kindleを横モードにして読んでいます。
横モードにしないと字が小さすぎて読めません…
はじめの方は原子物理学の基礎というか、他の科学との関連、歴史など一般的な読み物としても十分楽しめます。
また、ちょっとした説明が今までの概念に関して分かりやすい切り口を与えてくれるのが新鮮です。
たとえば
「、アインシュタイン以前には3次元の空間とそれとは独立した時間があった。
しかし、アインシュタイン以後は時間と空間は独立ではなくなった。」
と言うような記述がありました。
今までもたとえば光速に近くなると時間の進み方が遅くなるとか相対性理論の不思議な点が知識として分かっていましたが、より本質的なことは時間と空間が相互に影響を与える次元であるということ..それが相対性理論がもたらした新たな世界観というような捕らえ方ができるようになりました。
もちろん具体的にどうやって式を解いて理解するかは分かりませんが、なにかInspireされた気分です。

マンション売りました④

マンションの売り時:高く売るために:

私の経験からの一例になりますが…..

不動産はその所在地が一番重要で、アメリカでも”Location, location, location”とよく言われます。
不動産の価値のほとんどではその土地の場所自体の価値で決まり、その上で建物や個別の条件を修正して決定されることになります。
また、不動産の取引はそんなに頻繁に行われるわけではないので過去の、特に最近の売買実績が相場の指針になります。

私が売却する際にわかりましたが、Suumoとか大手の不動産会社の仲介サイトで売却中の中古マンションが掲載されています。
これを定期的にチェックすると今の相場の雰囲気がある程度分かります。
まずは自分の住んでいる区名、町名などでどのサーチすると近所の売却物件が出てきます。
マンションの場合、築年数がひとつのファクターなので自分のマンションの築年数のプラスマイナス5年位を参考にするのがいいと思います。
また、価格だけでなく、売却物件数が多いのか少ないのかもチェックポイントになります。
あまり物件が多い場合、売却に関しては競争相手が多いことを意味していますので売却のタイミングとしてはあまり良くないかもしれません。
特に同一マンションに売却物件がある場合は条件が大きく異なっていれば別ですがあまり売却の良いタイミングではないと思います。
また、実際に自分のマンションを売却しなくても定期的にこれらのサイトをチェックすることで、直ぐに売れてしまう物件もあれば長期に渡って取引が成立しない物件もあることが分かります。
サイトを定期的に観察していると価格帯だけでなくご近所の相場をそれなりに理解できるようになります。
私がマンションの売却(契約)をしたころは私の旧住所の町名で検索しても1,2件しか表示されませんでしたが、最近では8,9件も表示されています。それらの物件が直ぐにリストから消える(契約成立)と言うわけではなく、長くリストに残っているものもあります。もちろんそれぞれの物件の固有の条件がありますので単純にはいえませんが、最近巷では不動産価格の上昇がさかんに報道されているので売り時と思って売却希望が増えているようにも思います。
もうひとつ自分のマンションの現在価値を推定する方法があります。それは近所にできる新築のマンションの価格を調査することです。自分のマンションの近所にできてマンションの自分の部屋と同等と思われる物件の価格を確認してもし、その価格が1000万円も高額であれば、その地域のマンション価値が上昇していると考えられますので築年数による価値の低下を考慮しても、購入額程度で売却できる可能性があります。一方で新築のマンションの価格があまり上昇していないケースでは中古物件の売却価格はかなり購入価格を下回ることを覚悟しなければいけないでしょう。

一般的なマンションの売買は場所を限定して購入する場合が多く、また、自宅として購入する場合、いくら安いからといって2軒以上買う人はいないでしょう。ですから相場と言っても東京とか世田谷区といった広い範囲よりもより狭い範囲の状況に左右される部分が多いと思います。また、売却側も通常は住み替えの理由があるから売却するのであってそうタイミングを計れるものではないと思います。それでもある程度は周囲の状況を理解して売却を行うほうがいろいろな判断を適切にできる可能性が高まると思います。

それでは、周囲の状況は与えられるとして、個別の物件に関して何ができるのでしょう。

自分の物件の長所を理解することが大切と思います。
不動産取引の場合、あくまでも一人の買主が気に入る要素があればいいわけです。
たとえば一階で庭があることが条件で探して居る人もいるでしょうから、あなたにとって庭が特に必要なくても買主にとっては重要になる可能性があります。
自分ではペットを飼っていなくても、ドッグランがある公園が近くにあればそれは売却に際してのポイントになるでしょう。
一応不動産会社の担当者もプロなのでいろいろな利点を探してくれるでしょうがやはり長年住み慣れた売主の方が近所の実際も分かっていますから長所をリストアップできると思います。
また、入居中の方が内覧への心理的負担があっても居住したときのイメージがわくので売りやすい面もあるそうです。
実際空き室を売る際にあえて家具などを入れてイメージを作って売る方法もあるようです。
もちろんコストがかかってしまいますが…
居住中も部屋を綺麗に整頓して内覧の際に良いイメージを与えたり、できれば家具や小物も素敵にアレンジした写真などを撮影して売却物件の情報に加えるのも良いかもしれません。
一部のプレミアムマンションであれば別かも知れませんが、一般のマンションの売却であればできるだけ魅力を演出する努力は必要と思います。

マンション売りました③

売主から見た大切なこと:

だれでも自分の住居を高く売りたいと思います。それは単純に手取りを増やすこともありますが、自分が住んだ住居が安く買われるよりはすこしでも高く買われた方が所有者として気分がいいことがあります。
不動産屋さんとの雑談の中でなかなか住居が売却できないときに売主の方がなにか自分自身が評価されないような気持ちになってしまうこともあるようです。もちろん、金銭面だけでなく、自分や家族が納得、満足する売却をこころがけることが重要と思います。

そのうえで、自分がなにが大切なのかを考える必要があります。
少しでも高く売りたいのか、売値は下がってもトータルのコストが下がればいいのか、はたまた、なるべく早く売り切りたいのか…
自分の実際の状況を理解してその上でどのようなオプションが可能かを考えておくことは重要です。

マンションの買い替えの場合、もし売却代金を新規の購入資金に当てる予定があれば購入までに売却が上手く終了する必要があります。
売却できなくても不動産会社に買い取ってもらえるケースもありますが、その場合は査定金額よりも低くなります。私の経験では買取価格は査定額の80%でした。
一方で早期に売却が成功しても引渡しが早い場合、新居に入居するまでの仮住まいが必要になります。
この費用には引越し、賃貸家賃、敷金礼金、賃貸契約部分の不動産手数料など仮に半年程度と考えても100万円以上のコストにはなるでしょう。
もし、売却するマンションのローンが終わっていて、新たに購入するマンションを新規のローンで購入できるのであれば、新居に転居後に売却することも可能です。ただし、その際には売却マンションについては毎月の管理費、修繕積立金さらに固定資産税も負担しなければなりません。
ざっと計算して管理費などが月2万円、固定資産税が月割りで1万円程度でしょうか?月3万円と考えて年額36万円。
この程度を負担しても時間をかけて売却するメリットがあればオプションにはなると思います。

いずれにせよ最終的には売却する個人の家庭や経済的な事情によりベストな判断をするべきでしょう。
個人的には経済的に少しでも有利な取引を目指すべきとは思いますが、通常の家庭生活や仕事に影響するようなリスクやストレスは抱えないことが一番とは思います。

・マンション売却後に新居に入居
この場合にはマンションの売却代金を新居の購入資金にあてることができるので資金計画は楽になります。
一方、仮住まいのコスト(経済的、心理的、時間的)がかかります。
また、売却のデッドラインが決まりますので、場合によっては想定よりもかなり低い金額で売却しなければならない可能性があります。

・マンション売却と新居への入居がほぼ同時
この場合は、仮住まいのコストを回避することができます。
引渡しの時期さえ入居と同時期になればかまわないので契約自体はかなり以前に成立させることは可能です。
ただし、厳密にはマンションの引渡しの前に引越しを行わなければならないので、短い日数の間、「つなぎ融資」を受ける必要があります。
これも通常は不動産会社が提供してくれるはずですが、短い日数とはいえ金利がかかりますので、むしろ審査がおりるのであれば住宅ローンを勧められることもあります。私の場合はそのケースでした。
とりあえず住宅ローンを組むと同時に売却によって現金を受け取るわけです。
代金で直ぐに住宅ローンを繰り上げ返済してしまってもいいですし、ローン減税などのメリットを受けるためにしばらくローンを組んでおくオプションもあります。

・新居に入居後にマンションの売却
このオプションが可能になるのは新居のマンションの購入に関してローンの審査がおりることが条件になります。
現在のマンションの売却の有無が新規のマンションの売却の条件になりませんのでいつでもマンションの売却を行えます。
場合によっては、マンションの売却をやめて賃貸に出すようなオプションもありえます。
実際、賃貸用のマンションをローンで購入しようとしても自宅用の住宅ローンほどの好条件を得ることは不可能ですのでこれはこれで悪くないオプションとは思います。
売却するのであればたとえば新居に入居する3ヶ月前くらいから売却活動を開始してもし、契約を希望する買主の方が現れれば引渡しの日程を新居への転居後にしてもらえば、管理費などのコスト負担も最小限にできます。